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Die unbekannten Altlasten

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Das Spiel mit den Veräußerungswerten basiert immer auf die augenblickliche Wertanalyse, denn es gibt fast keine materiellen Werte die ohne Pflege und Hege im Kurs steigen.

Manche sehen darin ihr Spiel des Lebens und träumen vom ganz großen Geschäft, lassen sich wiederum von Dritte auf das Glatteis führen und finden sich ein zur Zwangsversteigerung.

Um das einmal zu erläutern, nenne ich ein Beispiel: Vor wenigen Tag sah ich nach Jahren wieder einmal ein Projekt, mittlerweile ist es fast zu einer Ruine geworden.

Vor circa 10 Jahren wurde dazu eine Wertanalyse erstellt, die bezog sich auf das Gebäude, den Gebäudeausbau und die Einrichtung.

Schon bei dem Grundstück sah man damals ein Problem, das umfasste nämlich nur das Gebäude plus 300 qm Fläche, die wesentlich größere Fläche wurde zwar bewirtschaftet befand sich aber in Fremdbesitz.

Es war demzufolge Pachtland, am Ende des Pachtlandes befand sich zudem ein kleineres Haus, was wiederum vermietet war.

In solchen Fällen klammert man großzügig das Pachtland aus und verweist nur darauf, die verbliebenden 500 qm kann man im Vergleich berechnen.

Zudem erkennt man im Grundbucheintrag die Besitzverhältnisse, anders verhält es sich mit dem Gebäude.

Gebäude sind so viel wert wie ihr baulicher Zustand, denn 80% aller Käufer starten mit der Entkernung des Gebäudes.

In manchen Fällen sind somit ältere Gebäude nur noch bis zu 40% von dem Wert, was der Verkäufer beabsichtig dafür zu verlangen.

Um aber wieder auf die erwarteten 100% zu kommen sollte man in die Wertanalyse alle sog. mobilen Werte katalogisieren.

Mancher Schuppen macht von außen den Eindruck zum sofortigen Abriss, man sollte sich aber die Arbeit machen den Inhalt der Schuppen, Keller und Speicher anzusehen.

Da sind nämlich Dinge vorhanden mit einem realen Wert, bei deren Anschaffung man das Wort Kreditgeschäft bzw. Leasing noch nicht kannte.

Wissen sollte man allerdings auch hier gilt die Drittel- Teilung, denn min. 1/3 ist über Jahre gesammelter Sperrmüll, das zweite Drittel lässt sich immer auf einem Flohmarkt verkaufen.

Das letzte Drittel könnte es in sich haben, nimmt man den Flohmarktumsatz mit 2000 Euro an, kann mit dem letzten Drittel leicht das 10fache erzielt werden.

Diese Objekte gehören sorgfältig erfasst und in die Hand von Spezialisten und das wiederum ist ein ganz anderes Geschäft.

Dabei benötigt man Zeit, gerät man unter Zeitdruck wittern andere den sog. Notverkauf.

Bis dahin kann ich mich sehr gut erinnern, es gab noch den Streit mit der Behörde, die das Gebäude unter „Denkmalschutz“ stellte, was den Wiederverkaufspreis deutlich senkte.

Unter dem Strich kamen wir auf eine Summe von 50 000 plus 25 000 Euro, danach hörte ich nichts mehr.

Interessant war nun folgendes, der Betreiber machte weiter bis zum bitterem Ende, es kam vor mehr als 12 Monaten zu einer Zwangsversteigerung.

Den festen Wert hatte man mittlerweile auf 15 000 Euro geschätzt, das Ding ging weg für 75 000 Euro.

Eigentlich hätte man sagen können, „ noch einmal Glück gehabt“, stimmt allerdings nicht, denn das Objekt ist mit 350 000 Euro an Altschulden belastet.

Ich frage mich nun ernsthaft, wie ging das zu, vor 10 Jahren ergab die Wertanalyse 50 000 plus jene 25 000 Euro jeder normaldenkende Banker hätte die Darlehensgrenze bei 50% dessen gesehen.

Entweder gab es ein zusätzliches Gutachten, in dessen Rechnung man großzügigere Werte einsetzte oder sich von einer Projektplanung blenden ließ – oder man täuschte uns?

Jedenfalls sind Altlasten, die das 5 fache des realen Wertes sind mittlerweile möglich, etwas was wir uns vor mehr als 20 Jahren gar nicht denken konnten.

Man muss umdenken, mittlerweile musste ich lernen was der Unterschied zwischen einem Wasser- und Ufergrundstück ist, zudem wird manche Wertanalyse mittlerweile zum Problem.

Es gibt nämlich angrenzende Grundstücke die vom Besitzer verpachtet wurden, einmal kam ich zufällig und fand meinen Traumwagen dort vor.

Der rote Ferrari stand dort fahrbereit, das hat mittlerweile gar nichts zu sagen, den gibt es nämlich auf Leasing nur den Mieter nicht umsonst und diese Art von Mietern spielen gekonnt auf Zeit und setzen die Mietzahlungen aus.

Dann beginnt das Katze und Maus Spiel, endet mit einem Brief des Anwalts, „ …. Wg usw, mit der Bitte um Verständnis…. die aufgelaufene Miete wird innerhalb von 6 Wochen überwiesen.“

Das sind keine Hartz IV Empfänger sondern mitunter Akademiker, solche Briefe füllen Mappen und irgendwann gibt es den Gerichtstitel.

Na dann hat man aber was, in den meisten Fällen soll sich der Käufer damit herum plagen, in der Regel ziehen diese Mieter allerdings kurz vor dem Verkaufstermin aus, da haben die das Radarwarnsystem.

Zuletzt aktualisiert am Samstag, 15. Februar 2014 um 03:46 Uhr  

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